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suite de la commission : thème le logement
Introduction
Le logement, facteur majeur de la croissance, est dans une situation toujours très insatisfaisante :
· 3,5 millions de résidents sont encore mal logés en France, auxquels s’ajoutent les
900.000 personnes sans domicile personnel.
· Seuls 57% des Français sont propriétaires de leur logement, contre 66% aux Etats-
Unis et 84% en Espagne.
· L’insuffisance de logements disponibles pousse les prix de l’immobilier à la hausse,
ce qui pénalise le pouvoir d’achat des Français.
· La baisse du prix de l’immobilier engendre un large étalement des villes vers la
périphérie, qui coûte cher aussi bien à la collectivité qu’à l’environnement.
· Les coûts de transaction demeurent élevés, du fait du poids des impôts et des
commissions d’agences. Ces dernières représentent jusqu’à 6% de la transaction,
contre 3,2% en Suède ou même 1,5% au Royaume-Uni. La France figure en 3ème placedes pays industrialisés en matière de frais liés à l’achat, qu’il s’agisse des frais dentaires comme des frais d’agence. Or, il n’y a pas de progrès possible quand les
coûts de transaction sont élevés : concilier mobilité et accession à la propriété, à
l’instar de l’exemple américain, ne peut être envisageable que si le prix du
changement est raisonnable.
· Le logement social, qui représente le sixième du parc total, souffre des mêmes maux
que le logement ordinaire : insuffisance de l’offre, difficultés d’accès au logement,
trop faible mobilité résidentielle. Le nombre de logements sociaux effectivement
construits est passé de 89.000 en 1994 à 43.000 aujourd’hui. Il connaît en outre trois
problèmes supplémentaires : un problème de gouvernance, la gestion des HLM étant
éparpillée entre plus de 850 opérateurs de logements sociaux, dont certains
fonctionnent sans réelle transparence ni contrôle extérieur ; une mauvaise gestion et
un mauvais renouvellement du parc qui tourne peu en raison de l’absence de bail
locatif social et du fait de l’évolution du revenu des ménages n’est quasi jamais
suivie d’effet sur les loyers ; enfin un problème d’accès à la propriété, seulement
8.000 logements HLM étant vendus chaque année, soit 0,15% du parc total.
· Les investisseurs, qui représentaient plus de 50% des acquéreurs au cours des
dernières années, n’en représentent plus que 40%. Les loyers progressant plus
modérément que les prix de vente, la rentabilité avant impôt a diminué au point que
les taux de rendement deviennent inférieurs aux taux d'emprunt.
· La défiscalisation immobilière proposée par la loi de 2006 portant engagement
national pour le logement ne rencontre pas le succès attendu : du fait du
plafonnement à 10.700€ du déficit foncier imputable, les investisseurs ne retrouvent
pas les avantages escomptés. Les conséquences sont une désaffection à l’égard de
ce produit, pourtant considéré comme excellent par tous les professionnels, et une
tendance à la construction de petits logements ne répondant pas à la demande de
logements familiaux où il faudra plus facilement être en mesure de réunir les
générations.
· La pénurie de logements rend les propriétaires impuissants face aux mauvais
payeurs : faute de possibilité de relogement, les préfets peinent en effet à exécuter
les décisions d’expulsion. Ainsi, les propriétaires lorsqu’ils ne sont pas découragés de
louer, revoient alors à la hausse leurs exigences en matière de caution ou de
justificatifs de revenu, ce qui pénalise en particulier les étudiants et les ménages
modestes.
Aujourd’hui, le logement doit être un enjeu prioritaire pour notre pays. Une
politique ambitieuse dans le domaine peut en effet générer des bienfaits considérables, àla fois en terme de croissance, d’emploi et de qualité de vie :
· Le secteur de la construction génère des emplois nombreux et variés, qui font appel
aussi bien à l’ingénieur diplômé qu’au travailleur sans qualification. Il implique des
technologies de haut niveau et fort utiles sur tous les marchés.
· L’acquisition d’un logement permet aux plus modestes de se constituer enfin un
patrimoine. Pour ces familles, cela signifie des possibilités d’emprunts plus grandes,
davantage de ressources face aux aléas du chômage et de la retraite, et surtout un
héritage à transmettre aux enfants.
· L’industrie du logement, concentré de technologies multiples, est capable de
générer des effets d’entraînements puissants sur l’ensemble de l’économie. Elle
constitue ainsi un secteur de croissance majeur pour l’avenir.
· Un parc immobilier vaste et fluide facilite la mobilité professionnelle d’un pays. Il
permet ainsi aux Français de saisir pleinement les opportunités de travail qu’ils
peuvent rencontrer au cours de leur carrière.
· La situation du logement conditionne en grande partie la cohésion de notre société,
entre les générations mais également entre les milieux sociaux.
· Une rénovation de la totalité du parc immobilier du pays, effectuée selon des
exigences environnementales ambitieuses, permet non seulement de réduire les
gaspillages d’énergie mais aussi de préserver notre patrimoine naturel.
L’objectif de 500 000 logements neufs dont 120 000 logements sociaux doit être
une priorité, afin de faire face au droit de tous à un logement décent, de répondre aux
tensions sur le marché immobilier, qu’il soit locatif ou non, et de faciliter la mobilité.
Fixer un objectif de 70% de propriétaires correspond au voeu des Français et des
professionnels. Cependant, là encore, l'accession à la propriété est menacée :
l'augmentation des prix de l'immobilier, conjuguée à celle des taux d'intérêt, conduit à des coûts d’achats rédhibitoires pour un nombre croissant d'acquéreurs potentiels. Seule une politique d'incitation forte permettra donc d'atteindre ce but.
La Commission propose donc un plan global de relance du logement, qui vise à la
fois à développer l’offre de logement disponible (A), à améliorer la qualité de l’habitat
(B), à garantir la mobilité résidentielle (C) et faciliter l’accès à la propriété (D)
A. Construire 500.000 logements nouveaux par an
En 2006, seuls 422.000 logements ont été mis en construction. Afin de loger les jeunes
et de reloger ceux, notamment les personnes âgées, qui vivent dans des habitations
insalubres ou vétustes, 500.000 logements nouveaux par an doivent être construits d’ici à 2010, puis 350.000 logements par an la décennie suivante.
Ces nouveaux logements devront satisfaire les exigences de haute qualité
environnementale, en particulier pour la consommation d’énergie et l’isolement.
Les financements pourront reposer sur la création de nouveaux produits d’appel à
l’épargne comme la création d’un produit d’assurance vie ad hoc. Ils supposent aussi que l’acquisition soit soutenue par des politiques ciblées en faveur des plus modestes évoquées par la suite.
Cette perspective suppose aussi que soit menée une politique active de formation dans le secteur du bâtiment et des travaux publics afin de remédier à la difficulté rencontrée par les entreprises pour recruter les qualifications adéquates.
A1 Récupérer le foncier nécessaire pour construire dans les zones à forte
tension.
Le premier obstacle à la construction de nouveaux logements est la rareté et le prix du
foncier disponible. Ce problème a freiné les résultats des lois de 2006 sur le logement. Ilconvient de le résoudre en incitant les communes à utiliser ce foncier et le rendre
constructible, en permettant à l’Etat de reprendre la main, en cas de nécessité, et en
mettant en place des mécanismes privés incitatifs.
1) Regrouper à l’échelon intercommunal, notamment celui de l’agglomération ou de la
communauté de communes, les compétences locales en matière d’urbanisme et
d’habitat, notamment en vue de la constitution de réserves foncières. C’est essentiel
pour coordonner les acteurs locaux entre eux à un niveau pertinent pour dégager des
ressources foncières.
2) Organiser la compétence de l’Etat pour réapproprier le foncier disponible des
communes dans lesquelles la construction de logements sociaux ne répond pas aux
objectifs de la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain).
La subrogation de l’Etat aux communes défaillantes à l’égard de leurs obligations de
construction de résidences socialement mixtes s’appuiera sur l’exercice du droit
d’expropriation, dont l’Etat reste titulaire au titre de l’utilité publique, malgré la
décentralisation. L’Etat peut exercer ce droit d’expropriation à son propre profit de même qu’au profit de toute personne publique (collectivité territoriale, établissements publics, dont les bailleurs sociaux) ou privée (promoteurs privés pouvant non seulement construire mais également gérer les logements sociaux construits).
_ Autoriser l’Etat à exproprier le foncier disponible des communes dans lesquelles la
construction de logements sociaux ne répond pas aux objectifs de la loi SRU. Une
compensation financière sera due en cas d’absence de foncier disponible.
3) Mettre en place à titre expérimental de nouveaux mécanismes privés incitatifs
Afin de faciliter la mobilisation du foncier disponible et inciter davantage les
particuliers comme les acteurs institutionnels à construire, des mécanismes juridiques et fiscaux seront mis en place à titre expérimental.
_ Foncières de Démembrement
Soumettre au régime des SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) des
sociétés foncières de démembrement ayant pour objet la production et la détention du
foncier.
Les foncières de démembrement auraient pour objet principal la construction ou
l’acquisition d’actifs immobiliers en vue de la cession immédiate de l’immeuble bâti à des jeunes et du portage du foncier. Les foncières de démembrement pourraient être
constituées par apport en numéraire ou apport en nature d’actifs immobiliers.
Afin d’encourager les particuliers à investir dans de telles foncières de
démembrement, les intérêts d’emprunt contractés par des personnes physiques pour
l’acquisition des titres de foncières de démembrement seraient pour partie déductibles du revenu imposable à l’impôt sur le revenu (modification de l’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts). Cette déduction de la base imposable à l’impôt sur le revenu des intérêts serait subordonnée à un engagement de conservation des titres souscrits par les personnes physiques pendant une durée de cinq ans. La société foncière louera le foncier, et éventuellement les parties communes, à l'accédant, dans le cadre des charges communes de copropriété. A tout moment, l'accédant disposera d'une option d'achat à prix prédéterminé de ce foncier. Il peut également continuer à louer le foncier. Seul le foncier proprement dit serait loué, le besoin de financement pour l'accédant serait réduit de 20 à 30% (sauf particularités locales). En étendant l'assiette de la location aux parties communes et aux parkings, ce ratio serait augmenté d'au moins 10%. Il est proposé d'ouvrir à titre expérimental à ces sociétés foncières le régime dit des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées, de l'art 208C du Code Général des Impôts.
Ce régime exonère d'impôt sur les sociétés les revenus locatifs et les plus values
immobilières. Il permet également aux Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées,
mais indirectement aux propriétaires de fonciers, de bénéficier d'un taux favorable
d'imposition sur les cessions de biens. Ce régime serait donc étendu à la location purement foncière. Par contre, le principe d'exonération des plus-values de cession serait encadré, et l'exemption serait progressive avec le temps (exonération au terme de quinze ans).
_ Un nouveau statut expérimental d’entreprises liées spécifiquement au logement
Pour favoriser la production, la détention et l’exploitation de logements, la
Commission propose la création, à titre expérimental, d’une nouvelle forme juridique
d’entreprises ayant pour objet exclusif la construction de logements, leur détention et
leur exploitation («ECLE»).
Le régime fiscal des Entreprises de construction de logement et d’exploitation (ECLE)
s’inspirerait du régime sociétés d’investissements immobiliers cotées et de l’ancien régime fiscal des ECL (Entreprises de construction de Logements). Les ECLE devront être des sociétés par actions (SA, SAS, SCA) et non des copropriétés non dotées de la personnalité morale. Leur activité nécessiterait un capital social minimum et des organes de contrôle.
Les ECLE auront pour objet exclusif la construction de logements, leur détention et leur
exploitation soit sous forme de location, soit sous forme de vente à des primo–accédants.
Les ECLE pourraient être constituées par apport en numéraire ou apport en nature d’actifs immobiliers. La transformation des ECLE en structure d’un autre statut entraînerait la déchéance du régime fiscal de faveur. Au bout de 2 ans d’expériences limitées, l’impact de ces processus sur la croissance sera évalué. Ils seront alors éventuellement généralisés.
A2 Inciter massivement les collectivités territoriales à construire, en particulier
des logements socialement mixtes
Une fois le foncier disponible, la construction de logements implique d’une part
d’encourager les collectivités locales à construire et rénover, et d’autre part d’assouplir
les règles de fixation des coefficients d’occupation des sols (COS).
1) Encourager les collectivités locales à construire et rénover
Il convient d’aider et encourager les communes et inter-communalités qui construisent
ou rénovent. Pour ce faire plusieurs axes doivent être privilégiés :
_ Créer les nouvelles ressources pour les collectivités territoriales qui urbanisent : les
coûts d’urbanisation en équipements collectifs peuvent être compensés par le biais
d’un dispositif contractuel entre des promoteurs immobiliers d’une part, et une société
d’aménagement réunissant l’Etat et les collectivités territoriales d’autre part. Au
terme de ces négociations, les promoteurs doivent pouvoir réaliser directement les
aménagements publics et les équipements collectifs ou y contribuer financièrement.
_ Promouvoir l’implication d’opérateurs privés tant dans la construction que la
gestion de logements socialement mixtes. Les bailleurs font actuellement
insuffisamment appel à la mise en concurrence de prestataires, y compris venant du
secteur privé, alors même qu’il s’agit là d’une obligation juridique. Il faut donc :
(1) élargir les opérations de construction à des opérateurs de statut
privé, dans le cadre d’un appel à la concurrence et sur la base
d’un cahier des charges prédéfini ;
(2) promouvoir les partenariats public-privé (PPP) au moyen de
conventionnements permettant à terme le retour des logements
construits dans le parc libre.
_ Simplifier et clarifier les mécanismes d’aide et de financement, tant pour la
construction que pour l’entretien. Pour la construction, ces mécanismes peuvent
prendre la forme de subventions ou de prêts bonifiés pour l’acquisition de foncier et le
financement des coûts de construction.
_ Poursuivre la rénovation en continuant avec les inter-communalités à désenclaver et
étendre de 500 mètres les quartiers reconnus comme prioritaires par l’Agence
Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), notamment en développant les
transports entre ces quartiers et le reste de la ville.
2) Assouplir les règles de fixation des coefficients d’occupation des sols (COS)
_ Déduire les espaces collectifs du calcul de COS.
_ Assouplir les règles de changement d’affectation des locaux, de façon à faciliter la
transformation de bureaux et commerces en logements et vice-versa.
_ Donner aux préfets, par un texte spécifique, le pouvoir de relever d’autorité les
COS à caractère manifestement « malthusien ».
_ Introduire un plancher légal de COS par zone en fonction des tensions sur le marché.
_ Introduire une différenciation obligatoire du COS selon le type de locaux :
logements, bureaux, commerces, etc.
A4 Créer avant 2012 dix Ecopolis, villes d’au moins 50.000 habitants intégrant
haute qualité environnementale et nouvelles technologies de communication
Construire constitue en soi un geste architectural et politique. C’est laisser une trace
forte dans le pays, lui montrer l’image qu’il peut donner de lui-même. Le moment est
donc venu pour la France de construire des villes d’un genre nouveau, véritables
laboratoires de la modernité urbaine, avec un souci permanent d’équilibre financier,
écologique, technologique et social.
Les Ecopolis seront des villes d’au moins 50.000 habitants intégrant une haute qualité
environnementale et les toutes nouvelles technologies de communication. Elles serviront notamment à faire progresser massivement l’urbanisme général, au service d’objectifs de croissance durable tels que des infrastructures haut débit, des transports
technologiquement à la pointe et des construction « durables ».
L’aspect environnemental de cette entreprise est fondamental : en effet, les
habitations contribuent par leur construction puis par leur utilisation à plus de 20% de la production de gaz à effet de serre. Le bâtiment constitué des logements, des immeubles de bureaux, des commerces et équipements publics ou privés, absorbe environ 46% de la consommation d’énergie totale de la France avant le transport (30%) et l’industrie (25%).
Ces « espaces urbains durables » devront intégrer emploi, logement, cadre de vie et
mixité sociale, et mettre en oeuvre des ressources énergétiques renouvelables : éoliennes, panneaux solaires. Ils joueront ainsi le rôle de laboratoires de la réduction de la consommation d'eau, du tri des déchets, du développement de la biodiversité, de la réduction de la consommation d’air conditionné, de l’aménagement de plans d’eau, de la création d’espace vert (équivalant à 20% de la surface de la ville), de l’accès très large gratuit aux nouvelles technologies de l’information. Enfin, elles devront encourager lamixité sociale.
Plusieurs pays l’ont déjà fait : Mountain View en Californie, Hammerdy Sjöstat en
Suède, New Songdo City en Corée, ou encore les Ecotowns anglaises. Gordon Brown a en effet annoncé, dans son discours d’investiture, son intention de lancer dans les années à venir la construction de cinq Ecotowns appelées à accueillir de 10.000 à 20.000 habitants.
La première de ces Ecotowns sera créée à l’initiative de l’Etat et les autres par appel à
candidatures auprès de villes existantes de petite taille. Près d’une quarantaine de
collectivités territoriales se sont portées candidates, de sorte que le gouvernement
britannique a décidé de porter le nombre de ces Ecotowns à dix.
Il appartient à l’Etat de lancer un tel projet, qui doit devenir un enjeu mobilisateur de
la croissance. Doivent être définis une vision, un cahier des charges et un financement
équilibré associant Etat, collectivités territoriales, Caisse des Dépôts et secteur privé.
Ces opérations d’intérêt national seront menées dans le cadre d’opérations d’intérêt national par des établissements d’aménagement public qui porteront le foncier et définiront un cahier des charges ayant vocation à prévoir les implantations des logements et des activités économiques dans le même environnement, sans distinction, en préconisant la mixité sociale.
Trois engagements préalables doivent être pris par l’Etat à l’égard aux collectivités
territoriales et à leurs habitants :
- l’absence d’impact de ces opérations sur la fiscalité locale,
- la qualité et la densité les plus adaptées aux exigences environnementales,
- la création d’emploi.
Parmi les 10 Ecopolis, 3 pourront être créées dans des quartiers prioritaires. Ces sites
seront sélectionnés à partir des candidatures des villes, des pôles de compétitivité et des sites universitaires d’excellence.
B. Echanger
La mobilité du logement est essentielle afin de ne pas entraver les parcours
professionnels et personnels de la population. En particulier, les possibilités d’échange de logements sociaux doivent être élargies et les relations entre bailleurs et locataires refondées.
Il faut donc tout faire pour faciliter les échanges et la mobilité des individus, condition
clé du bon fonctionnement du marché du travail et partant de la croissance.
B1 Moins taxer le mouvement
Avant tout, une plus grande mobilité n’est possible que si les échanges sont moins
taxés qu’ils ne le sont aujourd’hui.
En effet, la France est l’un des pays industrialisés où les coûts de transactions
immobilières et partant de mobilité professionnelle sont les plus importants. Ces coûts
correspondent principalement aux droits de mutation à titre onéreux (les frais de notaires) et aux éventuels frais d’agence.
La Commission propose de r éduire les frais annexes à l’achat et à la location :
- réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans le cadre d’une
rationalisation de la fiscalité immobilière ;
- réduire les frais d’agence en introduisant une plus grande concurrence dans ce secteur et, au besoin, en adaptant la réglementation pertinente.
B2 Créer une Bourse internet des offres et des demandes dans le logement social
Le parc social de logements représente le sixième des locations en France.
Officiellement, l’échange de logements n’y est possible que dans le cas où les deux foyers
volontaires occupent deux logements appartenant au même bailleur et situés dans le
même ensemble immobilier. Toute autre forme d’échange est considérée comme de la
sous-location et permet l’expulsion des locataires concernés (une condamnation de 45000euros et 3 ans d’emprisonnement, pour production de faux document sont égalementprévus).
Pourtant, une bourse officieuse du logement social s’est créée sur internet. Elle existe
donc, de fait, et répond à un véritable besoin. D’ores et déjà, de nombreux internautes,
lassés d’attendre une réponse de la part des organismes HLM qui prend parfois plusieurs années (374.000 ménages franciliens seraient toujours en attente de réponse), échangent leurs appartements sur cette bourse, dans des conditions juridiquement fragiles.
Dotée d’une existence légale et officielle, une telle Bourse virtuelle du logement social
pourrait être gérée par une ou plusieurs associations ainsi que des collectivités
territoriales. Elle servira à faciliter l’échange entre deux logements, à condition que les
locataires soient bons payeurs, qu’ils aient des raisons légitimes d’échanger leurs
logements (emploi, rapprochement familial, mariage, divorce, enfants, prise en charge
d’ascendants) et qu’ils soient effectivement sous les plafonds de ressource.
Cette Bourse internet recenserait, à l'échelle nationale, à la fois les logements vacants
et ceux disponibles pour échange. Elle ferait intervenir de nombreux acteurs :
- les bailleurs publics et privés,
- les communes,
- les maisons de l'emploi,
- l'ANPE
- les associations
Les bailleurs publics et privés devront mettre en ligne leurs logements vacants. Un
fichier mutualisant ces logements sera alors accessible aux internautes. En plus des
logements vacants, le site présentera les annonces d'échanges rédigés par les locataires eux-mêmes.
Les locataires désirant échanger leurs logements devront motiver leur choix et le faire
savoir à leur bailleur. Les locataires pourront alors mettre leur annonce en ligne. Ces
derniers procéderont à une première sélection de locataires potentiels, puis arrêteront
leur choix, en accord avec le bailleur.
B3 Encourager les propriétaires à louer leurs logements en établissant des
rapports plus équilibrés avec les locataires
_ Alléger le contrat de bail : réduire de manière équilibrée les obligations réciproques
entre bailleurs et locataires ; réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer,
raccourcir son délai de restitution à huit jours et en confier la garde à une partie
tierce au contrat de bail ; interdire au bailleur d’exiger une caution qui s’ajoute au
dépôt de garantie ; raccourcir le délai de préavis que doit donner un locataire pour
quitter le logement.
_ Mieux protéger les locataires par une assurance spécifique du loyer contre les
aléas de leurs revenus : l’extension des assurances contre les impayés apparaît plus
facile à faire accepter que la sécurisation du régime d’expulsions ou la création d’un
bail allégé. Intervenant en complément des mesures proposées par ailleurs, son coût
de mise en oeuvre peut être réduit si la procédure d’expulsion est réformée
parallèlement.
_ Evaluer l’impact de l’extension en cours de la couverture assurantielle par un
dispositif associant le « 1% logement » et les compagnies d’assurance privées.
_ Assouplir les conditions de résolution extrajudiciaire des contentieux à travers des
modes de règlement à l’amiable.
_ Sécuriser le régime des expulsions : raccourcir les délais légaux et effectifs ; limiter
aux cas les plus difficiles socialement les pouvoirs d’appréciation du juge en matière de
délais de grâce et de paiement ; encadrer plus strictement le pouvoir d’appréciation
du préfet, notamment par une compétence liée dans la décision d’accorder le concours
de la force publique.
C. Approprier
L’accès à la propriété est un facteur de sécurité, de bien être, de confiance et va dans
le sens d’un climat favorable à la croissance. De plus les ressources dégagées par les
ventes de logements, y compris de logements sociaux, permettent d’en construire de
nouveaux. Pourrait être mis en place un dispositif organisant la construction d’un logement dans une résidence socialement mixte pour chaque logement social vendu.
C1 Proposer d’ici 10 ans à tous les locataires modestes d’accéder à la propriété, à
travers des financements adaptés
Selon l’Observatoire de l’épargne européenne, si 3 Français sur 4 souhaite devenir
propriétaires, seuls 58% d’entre eux possèdent effectivement un logement. En Espagne, 84% de la population est propriétaire en raison d’une politique fiscale très favorable à l’accès au logement. Les ménages propriétaires ont la possibilité de déduire de leurs revenus imposables 15% des intérêts des emprunts (plafonnés à 30% du revenu imposable) ainsi qu’un montant correspondant à une partie de l’amortissement de leur logement.
En France, la loi portant engagement national pour le logement vise à développer la
vente de logements HLM à leurs occupants et prévoit la possibilité de vendre les logements sociaux avec une décote pouvant aller jusqu’à 35% de la valeur du logement telle que déterminée par le service des domaines. Les logements vendus en application de cette loi sont comptabilisés dans le quota de 20% de logements sociaux imposé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU). Les bailleurs sociaux disposent donc de la faculté de céder des logements de leur parc à leurs occupants, en modulant la décote appliquée à la valeur de cession en fonction des revenus des acquéreurs et de leur ancienneté dans leur logement. Les bailleurs sociaux devront conserver des logements locatifs et la fonction de syndic des immeubles en partie cédés à leurs locataires.
Pour financer ces acquisitions, des produits financiers nouveaux doivent être
développés par les banques, en liaison avec la Caisse des Dépôts et Consignations. Le produit du 1% logement (plus de 3 milliards d’euros) pourrait être mobilisés à cet effet.
Les aides à la personne (plus de 14 milliards d’euros) pourraient être redéployées dans cette perspective d’accession à la propriété. Ces produits seront à disposition de tous les ménages modestes, ce qui facilitera également l’achat de logements hors du parc d’HLM.
Un plan de mise en oeuvre sera proposé dans le rapport final. Les locataires doivent
pouvoir capitaliser à cet effet une partie des loyers déjà versés selon des mécanismes
tenant compte à la fois de leur situation patrimoniale, de leurs revenus et de la nature du logement concerné. Un produit d’assurance gagé sur la pierre pourra servir d’ à ce recours.
C2 Permettre aux personnes âgées bénéficiant du minimum vieillesse de disposer
de l’usufruit de leur logement social jusqu’à leur décès.
Nombreux sont les retraités à ne pouvoir disposer d’un logement digne. S’élevant à
603,91 € pour un couple, le minimum vieillesse ne permet pas d’acquitter le loyer d’un
logement social décent (dont les charges sont importantes).
Permettre aux personnes âgées ne touchant que le minimum vieillesse de disposer de
l’usufruit de leur logement social, et ce jusqu’à la fin de leur vie, dégagerait une source
de pouvoir d’achat considérable. Ce droit à l’usufruit découlerait de l’ensemble des loyers déjà versés.
Le calendrier de mise oeuvre de ces propositions et leurs modalités précises de
financement seront détaillées dans le cadre du projet d’ensemble que présentera la
Commission à la fin de l’année 2007.
Le logement, facteur majeur de la croissance, est dans une situation toujours très insatisfaisante :
· 3,5 millions de résidents sont encore mal logés en France, auxquels s’ajoutent les
900.000 personnes sans domicile personnel.
· Seuls 57% des Français sont propriétaires de leur logement, contre 66% aux Etats-
Unis et 84% en Espagne.
· L’insuffisance de logements disponibles pousse les prix de l’immobilier à la hausse,
ce qui pénalise le pouvoir d’achat des Français.
· La baisse du prix de l’immobilier engendre un large étalement des villes vers la
périphérie, qui coûte cher aussi bien à la collectivité qu’à l’environnement.
· Les coûts de transaction demeurent élevés, du fait du poids des impôts et des
commissions d’agences. Ces dernières représentent jusqu’à 6% de la transaction,
contre 3,2% en Suède ou même 1,5% au Royaume-Uni. La France figure en 3ème placedes pays industrialisés en matière de frais liés à l’achat, qu’il s’agisse des frais dentaires comme des frais d’agence. Or, il n’y a pas de progrès possible quand les
coûts de transaction sont élevés : concilier mobilité et accession à la propriété, à
l’instar de l’exemple américain, ne peut être envisageable que si le prix du
changement est raisonnable.
· Le logement social, qui représente le sixième du parc total, souffre des mêmes maux
que le logement ordinaire : insuffisance de l’offre, difficultés d’accès au logement,
trop faible mobilité résidentielle. Le nombre de logements sociaux effectivement
construits est passé de 89.000 en 1994 à 43.000 aujourd’hui. Il connaît en outre trois
problèmes supplémentaires : un problème de gouvernance, la gestion des HLM étant
éparpillée entre plus de 850 opérateurs de logements sociaux, dont certains
fonctionnent sans réelle transparence ni contrôle extérieur ; une mauvaise gestion et
un mauvais renouvellement du parc qui tourne peu en raison de l’absence de bail
locatif social et du fait de l’évolution du revenu des ménages n’est quasi jamais
suivie d’effet sur les loyers ; enfin un problème d’accès à la propriété, seulement
8.000 logements HLM étant vendus chaque année, soit 0,15% du parc total.
· Les investisseurs, qui représentaient plus de 50% des acquéreurs au cours des
dernières années, n’en représentent plus que 40%. Les loyers progressant plus
modérément que les prix de vente, la rentabilité avant impôt a diminué au point que
les taux de rendement deviennent inférieurs aux taux d'emprunt.
· La défiscalisation immobilière proposée par la loi de 2006 portant engagement
national pour le logement ne rencontre pas le succès attendu : du fait du
plafonnement à 10.700€ du déficit foncier imputable, les investisseurs ne retrouvent
pas les avantages escomptés. Les conséquences sont une désaffection à l’égard de
ce produit, pourtant considéré comme excellent par tous les professionnels, et une
tendance à la construction de petits logements ne répondant pas à la demande de
logements familiaux où il faudra plus facilement être en mesure de réunir les
générations.
· La pénurie de logements rend les propriétaires impuissants face aux mauvais
payeurs : faute de possibilité de relogement, les préfets peinent en effet à exécuter
les décisions d’expulsion. Ainsi, les propriétaires lorsqu’ils ne sont pas découragés de
louer, revoient alors à la hausse leurs exigences en matière de caution ou de
justificatifs de revenu, ce qui pénalise en particulier les étudiants et les ménages
modestes.
Aujourd’hui, le logement doit être un enjeu prioritaire pour notre pays. Une
politique ambitieuse dans le domaine peut en effet générer des bienfaits considérables, àla fois en terme de croissance, d’emploi et de qualité de vie :
· Le secteur de la construction génère des emplois nombreux et variés, qui font appel
aussi bien à l’ingénieur diplômé qu’au travailleur sans qualification. Il implique des
technologies de haut niveau et fort utiles sur tous les marchés.
· L’acquisition d’un logement permet aux plus modestes de se constituer enfin un
patrimoine. Pour ces familles, cela signifie des possibilités d’emprunts plus grandes,
davantage de ressources face aux aléas du chômage et de la retraite, et surtout un
héritage à transmettre aux enfants.
· L’industrie du logement, concentré de technologies multiples, est capable de
générer des effets d’entraînements puissants sur l’ensemble de l’économie. Elle
constitue ainsi un secteur de croissance majeur pour l’avenir.
· Un parc immobilier vaste et fluide facilite la mobilité professionnelle d’un pays. Il
permet ainsi aux Français de saisir pleinement les opportunités de travail qu’ils
peuvent rencontrer au cours de leur carrière.
· La situation du logement conditionne en grande partie la cohésion de notre société,
entre les générations mais également entre les milieux sociaux.
· Une rénovation de la totalité du parc immobilier du pays, effectuée selon des
exigences environnementales ambitieuses, permet non seulement de réduire les
gaspillages d’énergie mais aussi de préserver notre patrimoine naturel.
L’objectif de 500 000 logements neufs dont 120 000 logements sociaux doit être
une priorité, afin de faire face au droit de tous à un logement décent, de répondre aux
tensions sur le marché immobilier, qu’il soit locatif ou non, et de faciliter la mobilité.
Fixer un objectif de 70% de propriétaires correspond au voeu des Français et des
professionnels. Cependant, là encore, l'accession à la propriété est menacée :
l'augmentation des prix de l'immobilier, conjuguée à celle des taux d'intérêt, conduit à des coûts d’achats rédhibitoires pour un nombre croissant d'acquéreurs potentiels. Seule une politique d'incitation forte permettra donc d'atteindre ce but.
La Commission propose donc un plan global de relance du logement, qui vise à la
fois à développer l’offre de logement disponible (A), à améliorer la qualité de l’habitat
(B), à garantir la mobilité résidentielle (C) et faciliter l’accès à la propriété (D)
A. Construire 500.000 logements nouveaux par an
En 2006, seuls 422.000 logements ont été mis en construction. Afin de loger les jeunes
et de reloger ceux, notamment les personnes âgées, qui vivent dans des habitations
insalubres ou vétustes, 500.000 logements nouveaux par an doivent être construits d’ici à 2010, puis 350.000 logements par an la décennie suivante.
Ces nouveaux logements devront satisfaire les exigences de haute qualité
environnementale, en particulier pour la consommation d’énergie et l’isolement.
Les financements pourront reposer sur la création de nouveaux produits d’appel à
l’épargne comme la création d’un produit d’assurance vie ad hoc. Ils supposent aussi que l’acquisition soit soutenue par des politiques ciblées en faveur des plus modestes évoquées par la suite.
Cette perspective suppose aussi que soit menée une politique active de formation dans le secteur du bâtiment et des travaux publics afin de remédier à la difficulté rencontrée par les entreprises pour recruter les qualifications adéquates.
A1 Récupérer le foncier nécessaire pour construire dans les zones à forte
tension.
Le premier obstacle à la construction de nouveaux logements est la rareté et le prix du
foncier disponible. Ce problème a freiné les résultats des lois de 2006 sur le logement. Ilconvient de le résoudre en incitant les communes à utiliser ce foncier et le rendre
constructible, en permettant à l’Etat de reprendre la main, en cas de nécessité, et en
mettant en place des mécanismes privés incitatifs.
1) Regrouper à l’échelon intercommunal, notamment celui de l’agglomération ou de la
communauté de communes, les compétences locales en matière d’urbanisme et
d’habitat, notamment en vue de la constitution de réserves foncières. C’est essentiel
pour coordonner les acteurs locaux entre eux à un niveau pertinent pour dégager des
ressources foncières.
2) Organiser la compétence de l’Etat pour réapproprier le foncier disponible des
communes dans lesquelles la construction de logements sociaux ne répond pas aux
objectifs de la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain).
La subrogation de l’Etat aux communes défaillantes à l’égard de leurs obligations de
construction de résidences socialement mixtes s’appuiera sur l’exercice du droit
d’expropriation, dont l’Etat reste titulaire au titre de l’utilité publique, malgré la
décentralisation. L’Etat peut exercer ce droit d’expropriation à son propre profit de même qu’au profit de toute personne publique (collectivité territoriale, établissements publics, dont les bailleurs sociaux) ou privée (promoteurs privés pouvant non seulement construire mais également gérer les logements sociaux construits).
_ Autoriser l’Etat à exproprier le foncier disponible des communes dans lesquelles la
construction de logements sociaux ne répond pas aux objectifs de la loi SRU. Une
compensation financière sera due en cas d’absence de foncier disponible.
3) Mettre en place à titre expérimental de nouveaux mécanismes privés incitatifs
Afin de faciliter la mobilisation du foncier disponible et inciter davantage les
particuliers comme les acteurs institutionnels à construire, des mécanismes juridiques et fiscaux seront mis en place à titre expérimental.
_ Foncières de Démembrement
Soumettre au régime des SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) des
sociétés foncières de démembrement ayant pour objet la production et la détention du
foncier.
Les foncières de démembrement auraient pour objet principal la construction ou
l’acquisition d’actifs immobiliers en vue de la cession immédiate de l’immeuble bâti à des jeunes et du portage du foncier. Les foncières de démembrement pourraient être
constituées par apport en numéraire ou apport en nature d’actifs immobiliers.
Afin d’encourager les particuliers à investir dans de telles foncières de
démembrement, les intérêts d’emprunt contractés par des personnes physiques pour
l’acquisition des titres de foncières de démembrement seraient pour partie déductibles du revenu imposable à l’impôt sur le revenu (modification de l’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts). Cette déduction de la base imposable à l’impôt sur le revenu des intérêts serait subordonnée à un engagement de conservation des titres souscrits par les personnes physiques pendant une durée de cinq ans. La société foncière louera le foncier, et éventuellement les parties communes, à l'accédant, dans le cadre des charges communes de copropriété. A tout moment, l'accédant disposera d'une option d'achat à prix prédéterminé de ce foncier. Il peut également continuer à louer le foncier. Seul le foncier proprement dit serait loué, le besoin de financement pour l'accédant serait réduit de 20 à 30% (sauf particularités locales). En étendant l'assiette de la location aux parties communes et aux parkings, ce ratio serait augmenté d'au moins 10%. Il est proposé d'ouvrir à titre expérimental à ces sociétés foncières le régime dit des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées, de l'art 208C du Code Général des Impôts.
Ce régime exonère d'impôt sur les sociétés les revenus locatifs et les plus values
immobilières. Il permet également aux Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées,
mais indirectement aux propriétaires de fonciers, de bénéficier d'un taux favorable
d'imposition sur les cessions de biens. Ce régime serait donc étendu à la location purement foncière. Par contre, le principe d'exonération des plus-values de cession serait encadré, et l'exemption serait progressive avec le temps (exonération au terme de quinze ans).
_ Un nouveau statut expérimental d’entreprises liées spécifiquement au logement
Pour favoriser la production, la détention et l’exploitation de logements, la
Commission propose la création, à titre expérimental, d’une nouvelle forme juridique
d’entreprises ayant pour objet exclusif la construction de logements, leur détention et
leur exploitation («ECLE»).
Le régime fiscal des Entreprises de construction de logement et d’exploitation (ECLE)
s’inspirerait du régime sociétés d’investissements immobiliers cotées et de l’ancien régime fiscal des ECL (Entreprises de construction de Logements). Les ECLE devront être des sociétés par actions (SA, SAS, SCA) et non des copropriétés non dotées de la personnalité morale. Leur activité nécessiterait un capital social minimum et des organes de contrôle.
Les ECLE auront pour objet exclusif la construction de logements, leur détention et leur
exploitation soit sous forme de location, soit sous forme de vente à des primo–accédants.
Les ECLE pourraient être constituées par apport en numéraire ou apport en nature d’actifs immobiliers. La transformation des ECLE en structure d’un autre statut entraînerait la déchéance du régime fiscal de faveur. Au bout de 2 ans d’expériences limitées, l’impact de ces processus sur la croissance sera évalué. Ils seront alors éventuellement généralisés.
A2 Inciter massivement les collectivités territoriales à construire, en particulier
des logements socialement mixtes
Une fois le foncier disponible, la construction de logements implique d’une part
d’encourager les collectivités locales à construire et rénover, et d’autre part d’assouplir
les règles de fixation des coefficients d’occupation des sols (COS).
1) Encourager les collectivités locales à construire et rénover
Il convient d’aider et encourager les communes et inter-communalités qui construisent
ou rénovent. Pour ce faire plusieurs axes doivent être privilégiés :
_ Créer les nouvelles ressources pour les collectivités territoriales qui urbanisent : les
coûts d’urbanisation en équipements collectifs peuvent être compensés par le biais
d’un dispositif contractuel entre des promoteurs immobiliers d’une part, et une société
d’aménagement réunissant l’Etat et les collectivités territoriales d’autre part. Au
terme de ces négociations, les promoteurs doivent pouvoir réaliser directement les
aménagements publics et les équipements collectifs ou y contribuer financièrement.
_ Promouvoir l’implication d’opérateurs privés tant dans la construction que la
gestion de logements socialement mixtes. Les bailleurs font actuellement
insuffisamment appel à la mise en concurrence de prestataires, y compris venant du
secteur privé, alors même qu’il s’agit là d’une obligation juridique. Il faut donc :
(1) élargir les opérations de construction à des opérateurs de statut
privé, dans le cadre d’un appel à la concurrence et sur la base
d’un cahier des charges prédéfini ;
(2) promouvoir les partenariats public-privé (PPP) au moyen de
conventionnements permettant à terme le retour des logements
construits dans le parc libre.
_ Simplifier et clarifier les mécanismes d’aide et de financement, tant pour la
construction que pour l’entretien. Pour la construction, ces mécanismes peuvent
prendre la forme de subventions ou de prêts bonifiés pour l’acquisition de foncier et le
financement des coûts de construction.
_ Poursuivre la rénovation en continuant avec les inter-communalités à désenclaver et
étendre de 500 mètres les quartiers reconnus comme prioritaires par l’Agence
Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), notamment en développant les
transports entre ces quartiers et le reste de la ville.
2) Assouplir les règles de fixation des coefficients d’occupation des sols (COS)
_ Déduire les espaces collectifs du calcul de COS.
_ Assouplir les règles de changement d’affectation des locaux, de façon à faciliter la
transformation de bureaux et commerces en logements et vice-versa.
_ Donner aux préfets, par un texte spécifique, le pouvoir de relever d’autorité les
COS à caractère manifestement « malthusien ».
_ Introduire un plancher légal de COS par zone en fonction des tensions sur le marché.
_ Introduire une différenciation obligatoire du COS selon le type de locaux :
logements, bureaux, commerces, etc.
A4 Créer avant 2012 dix Ecopolis, villes d’au moins 50.000 habitants intégrant
haute qualité environnementale et nouvelles technologies de communication
Construire constitue en soi un geste architectural et politique. C’est laisser une trace
forte dans le pays, lui montrer l’image qu’il peut donner de lui-même. Le moment est
donc venu pour la France de construire des villes d’un genre nouveau, véritables
laboratoires de la modernité urbaine, avec un souci permanent d’équilibre financier,
écologique, technologique et social.
Les Ecopolis seront des villes d’au moins 50.000 habitants intégrant une haute qualité
environnementale et les toutes nouvelles technologies de communication. Elles serviront notamment à faire progresser massivement l’urbanisme général, au service d’objectifs de croissance durable tels que des infrastructures haut débit, des transports
technologiquement à la pointe et des construction « durables ».
L’aspect environnemental de cette entreprise est fondamental : en effet, les
habitations contribuent par leur construction puis par leur utilisation à plus de 20% de la production de gaz à effet de serre. Le bâtiment constitué des logements, des immeubles de bureaux, des commerces et équipements publics ou privés, absorbe environ 46% de la consommation d’énergie totale de la France avant le transport (30%) et l’industrie (25%).
Ces « espaces urbains durables » devront intégrer emploi, logement, cadre de vie et
mixité sociale, et mettre en oeuvre des ressources énergétiques renouvelables : éoliennes, panneaux solaires. Ils joueront ainsi le rôle de laboratoires de la réduction de la consommation d'eau, du tri des déchets, du développement de la biodiversité, de la réduction de la consommation d’air conditionné, de l’aménagement de plans d’eau, de la création d’espace vert (équivalant à 20% de la surface de la ville), de l’accès très large gratuit aux nouvelles technologies de l’information. Enfin, elles devront encourager lamixité sociale.
Plusieurs pays l’ont déjà fait : Mountain View en Californie, Hammerdy Sjöstat en
Suède, New Songdo City en Corée, ou encore les Ecotowns anglaises. Gordon Brown a en effet annoncé, dans son discours d’investiture, son intention de lancer dans les années à venir la construction de cinq Ecotowns appelées à accueillir de 10.000 à 20.000 habitants.
La première de ces Ecotowns sera créée à l’initiative de l’Etat et les autres par appel à
candidatures auprès de villes existantes de petite taille. Près d’une quarantaine de
collectivités territoriales se sont portées candidates, de sorte que le gouvernement
britannique a décidé de porter le nombre de ces Ecotowns à dix.
Il appartient à l’Etat de lancer un tel projet, qui doit devenir un enjeu mobilisateur de
la croissance. Doivent être définis une vision, un cahier des charges et un financement
équilibré associant Etat, collectivités territoriales, Caisse des Dépôts et secteur privé.
Ces opérations d’intérêt national seront menées dans le cadre d’opérations d’intérêt national par des établissements d’aménagement public qui porteront le foncier et définiront un cahier des charges ayant vocation à prévoir les implantations des logements et des activités économiques dans le même environnement, sans distinction, en préconisant la mixité sociale.
Trois engagements préalables doivent être pris par l’Etat à l’égard aux collectivités
territoriales et à leurs habitants :
- l’absence d’impact de ces opérations sur la fiscalité locale,
- la qualité et la densité les plus adaptées aux exigences environnementales,
- la création d’emploi.
Parmi les 10 Ecopolis, 3 pourront être créées dans des quartiers prioritaires. Ces sites
seront sélectionnés à partir des candidatures des villes, des pôles de compétitivité et des sites universitaires d’excellence.
B. Echanger
La mobilité du logement est essentielle afin de ne pas entraver les parcours
professionnels et personnels de la population. En particulier, les possibilités d’échange de logements sociaux doivent être élargies et les relations entre bailleurs et locataires refondées.
Il faut donc tout faire pour faciliter les échanges et la mobilité des individus, condition
clé du bon fonctionnement du marché du travail et partant de la croissance.
B1 Moins taxer le mouvement
Avant tout, une plus grande mobilité n’est possible que si les échanges sont moins
taxés qu’ils ne le sont aujourd’hui.
En effet, la France est l’un des pays industrialisés où les coûts de transactions
immobilières et partant de mobilité professionnelle sont les plus importants. Ces coûts
correspondent principalement aux droits de mutation à titre onéreux (les frais de notaires) et aux éventuels frais d’agence.
La Commission propose de r éduire les frais annexes à l’achat et à la location :
- réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans le cadre d’une
rationalisation de la fiscalité immobilière ;
- réduire les frais d’agence en introduisant une plus grande concurrence dans ce secteur et, au besoin, en adaptant la réglementation pertinente.
B2 Créer une Bourse internet des offres et des demandes dans le logement social
Le parc social de logements représente le sixième des locations en France.
Officiellement, l’échange de logements n’y est possible que dans le cas où les deux foyers
volontaires occupent deux logements appartenant au même bailleur et situés dans le
même ensemble immobilier. Toute autre forme d’échange est considérée comme de la
sous-location et permet l’expulsion des locataires concernés (une condamnation de 45000euros et 3 ans d’emprisonnement, pour production de faux document sont égalementprévus).
Pourtant, une bourse officieuse du logement social s’est créée sur internet. Elle existe
donc, de fait, et répond à un véritable besoin. D’ores et déjà, de nombreux internautes,
lassés d’attendre une réponse de la part des organismes HLM qui prend parfois plusieurs années (374.000 ménages franciliens seraient toujours en attente de réponse), échangent leurs appartements sur cette bourse, dans des conditions juridiquement fragiles.
Dotée d’une existence légale et officielle, une telle Bourse virtuelle du logement social
pourrait être gérée par une ou plusieurs associations ainsi que des collectivités
territoriales. Elle servira à faciliter l’échange entre deux logements, à condition que les
locataires soient bons payeurs, qu’ils aient des raisons légitimes d’échanger leurs
logements (emploi, rapprochement familial, mariage, divorce, enfants, prise en charge
d’ascendants) et qu’ils soient effectivement sous les plafonds de ressource.
Cette Bourse internet recenserait, à l'échelle nationale, à la fois les logements vacants
et ceux disponibles pour échange. Elle ferait intervenir de nombreux acteurs :
- les bailleurs publics et privés,
- les communes,
- les maisons de l'emploi,
- l'ANPE
- les associations
Les bailleurs publics et privés devront mettre en ligne leurs logements vacants. Un
fichier mutualisant ces logements sera alors accessible aux internautes. En plus des
logements vacants, le site présentera les annonces d'échanges rédigés par les locataires eux-mêmes.
Les locataires désirant échanger leurs logements devront motiver leur choix et le faire
savoir à leur bailleur. Les locataires pourront alors mettre leur annonce en ligne. Ces
derniers procéderont à une première sélection de locataires potentiels, puis arrêteront
leur choix, en accord avec le bailleur.
B3 Encourager les propriétaires à louer leurs logements en établissant des
rapports plus équilibrés avec les locataires
_ Alléger le contrat de bail : réduire de manière équilibrée les obligations réciproques
entre bailleurs et locataires ; réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer,
raccourcir son délai de restitution à huit jours et en confier la garde à une partie
tierce au contrat de bail ; interdire au bailleur d’exiger une caution qui s’ajoute au
dépôt de garantie ; raccourcir le délai de préavis que doit donner un locataire pour
quitter le logement.
_ Mieux protéger les locataires par une assurance spécifique du loyer contre les
aléas de leurs revenus : l’extension des assurances contre les impayés apparaît plus
facile à faire accepter que la sécurisation du régime d’expulsions ou la création d’un
bail allégé. Intervenant en complément des mesures proposées par ailleurs, son coût
de mise en oeuvre peut être réduit si la procédure d’expulsion est réformée
parallèlement.
_ Evaluer l’impact de l’extension en cours de la couverture assurantielle par un
dispositif associant le « 1% logement » et les compagnies d’assurance privées.
_ Assouplir les conditions de résolution extrajudiciaire des contentieux à travers des
modes de règlement à l’amiable.
_ Sécuriser le régime des expulsions : raccourcir les délais légaux et effectifs ; limiter
aux cas les plus difficiles socialement les pouvoirs d’appréciation du juge en matière de
délais de grâce et de paiement ; encadrer plus strictement le pouvoir d’appréciation
du préfet, notamment par une compétence liée dans la décision d’accorder le concours
de la force publique.
C. Approprier
L’accès à la propriété est un facteur de sécurité, de bien être, de confiance et va dans
le sens d’un climat favorable à la croissance. De plus les ressources dégagées par les
ventes de logements, y compris de logements sociaux, permettent d’en construire de
nouveaux. Pourrait être mis en place un dispositif organisant la construction d’un logement dans une résidence socialement mixte pour chaque logement social vendu.
C1 Proposer d’ici 10 ans à tous les locataires modestes d’accéder à la propriété, à
travers des financements adaptés
Selon l’Observatoire de l’épargne européenne, si 3 Français sur 4 souhaite devenir
propriétaires, seuls 58% d’entre eux possèdent effectivement un logement. En Espagne, 84% de la population est propriétaire en raison d’une politique fiscale très favorable à l’accès au logement. Les ménages propriétaires ont la possibilité de déduire de leurs revenus imposables 15% des intérêts des emprunts (plafonnés à 30% du revenu imposable) ainsi qu’un montant correspondant à une partie de l’amortissement de leur logement.
En France, la loi portant engagement national pour le logement vise à développer la
vente de logements HLM à leurs occupants et prévoit la possibilité de vendre les logements sociaux avec une décote pouvant aller jusqu’à 35% de la valeur du logement telle que déterminée par le service des domaines. Les logements vendus en application de cette loi sont comptabilisés dans le quota de 20% de logements sociaux imposé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU). Les bailleurs sociaux disposent donc de la faculté de céder des logements de leur parc à leurs occupants, en modulant la décote appliquée à la valeur de cession en fonction des revenus des acquéreurs et de leur ancienneté dans leur logement. Les bailleurs sociaux devront conserver des logements locatifs et la fonction de syndic des immeubles en partie cédés à leurs locataires.
Pour financer ces acquisitions, des produits financiers nouveaux doivent être
développés par les banques, en liaison avec la Caisse des Dépôts et Consignations. Le produit du 1% logement (plus de 3 milliards d’euros) pourrait être mobilisés à cet effet.
Les aides à la personne (plus de 14 milliards d’euros) pourraient être redéployées dans cette perspective d’accession à la propriété. Ces produits seront à disposition de tous les ménages modestes, ce qui facilitera également l’achat de logements hors du parc d’HLM.
Un plan de mise en oeuvre sera proposé dans le rapport final. Les locataires doivent
pouvoir capitaliser à cet effet une partie des loyers déjà versés selon des mécanismes
tenant compte à la fois de leur situation patrimoniale, de leurs revenus et de la nature du logement concerné. Un produit d’assurance gagé sur la pierre pourra servir d’ à ce recours.
C2 Permettre aux personnes âgées bénéficiant du minimum vieillesse de disposer
de l’usufruit de leur logement social jusqu’à leur décès.
Nombreux sont les retraités à ne pouvoir disposer d’un logement digne. S’élevant à
603,91 € pour un couple, le minimum vieillesse ne permet pas d’acquitter le loyer d’un
logement social décent (dont les charges sont importantes).
Permettre aux personnes âgées ne touchant que le minimum vieillesse de disposer de
l’usufruit de leur logement social, et ce jusqu’à la fin de leur vie, dégagerait une source
de pouvoir d’achat considérable. Ce droit à l’usufruit découlerait de l’ensemble des loyers déjà versés.
Le calendrier de mise oeuvre de ces propositions et leurs modalités précises de
financement seront détaillées dans le cadre du projet d’ensemble que présentera la
Commission à la fin de l’année 2007.
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